3 métricas que todo investidor imobiliário deve acompanhar durante uma construção.

A maioria dos investidores imobiliários dedica um tempo considerável à análise de um negócio antes de se comprometer: localização, rentabilidade, vendas comparáveis, custos de financiamento. A disciplina financeira aplicada à decisão de aquisição, na maioria dos casos, desaparece completamente após o início da construção.

Uma vez contratado o empreiteiro e iniciada a obra, a postura típica do investidor é passiva. As atualizações sobre o andamento são vagas. As visitas à obra são pouco frequentes. Presume-se que o empreiteiro irá sinalizar qualquer problema importante. É nessa presunção que o dinheiro é perdido.

A construção civil possui variáveis ​​mensuráveis ​​em cada etapa. Acompanhar as variáveis ​​corretas não exige conhecimento técnico. Exige saber quais perguntas fazer e insistir em respostas documentadas.

Métrica 1: Consumo do orçamento versus progresso físico

O controle financeiro mais básico na construção civil é a relação entre o quanto foi gasto e o quanto foi efetivamente construído. Esses dois números devem caminhar juntos. Quando isso não acontece, há um problema.

Se 60% do orçamento foi faturado, mas apenas 40% da obra física está concluída, o projeto está com orçamento estourado em relação ao seu estágio. Essa diferença não se fechará sozinha. A situação se agravará, pois o trabalho restante ainda precisa ser executado com um orçamento reduzido.

Os investidores devem exigir um detalhamento mensal que mostre o orçamento consumido por categoria em relação à porcentagem de conclusão física correspondente a essa categoria. Qualquer desvio acima de 10% em qualquer direção justifica uma explicação formal do empreiteiro.

Métrica 2: Variação do cronograma por fase

Um cronograma de construção não se resume a uma única data de término. Trata-se de uma sequência de fases, cada uma com seu próprio início e fim, e cada uma dependendo da conclusão correta da anterior para que possa começar.

O acompanhamento do cronograma por fase é importante porque os atrasos se acumulam. Um atraso de duas semanas na fase estrutural não apenas adia a data de conclusão em duas semanas. Ele atrasa o início das obras mecânicas e elétricas, o que atrasa os acabamentos, que atrasam as inspeções, que atrasam a ocupação ou a venda. Um atraso estrutural de duas semanas pode facilmente se tornar um atraso total de seis semanas até a entrega das chaves.

Os investidores devem solicitar um cronograma atualizado mensalmente, mostrando a conclusão planejada versus a conclusão real de cada fase. Um empreiteiro que não consegue fornecer esse documento não tem o projeto sob controle.

Métrica 3: Ordens de variação emitidas

Uma ordem de variação é uma alteração formal no escopo de trabalho acordado. Cada ordem de variação tem um impacto nos custos, e a maioria delas pode ser evitada com um planejamento prévio adequado.

Acompanhar o número e o valor acumulado das ordens de variação emitidas durante um projeto é um dos indicadores mais claros de quão bem o projeto foi planejado antes do início da execução. Um projeto com zero ou quase zero ordens de variação foi bem especificado. Um projeto que gera ordens de variação regularmente não foi.

Os investidores devem exigir que cada ordem de variação seja documentada por escrito antes da execução do trabalho correspondente, com uma descrição clara do que mudou, por que mudou e qual o custo. Acordos verbais sobre variações são a forma como os orçamentos desaparecem sem deixar rastro.

Por que essas três métricas são importantes juntas?

O consumo do orçamento, a variação do cronograma e as ordens de variação não são sinais independentes. Eles interagem. Um projeto que ultrapassa o orçamento geralmente também está atrasado, e ambos os problemas frequentemente são atribuídos a um alto volume de ordens de variação, resultado de uma definição inicial inadequada do escopo.

Ao monitorar os três aspectos em conjunto, o investidor consegue identificar precocemente se um projeto está sob controle ou não, enquanto ainda há tempo e orçamento para intervir. Esperar que o empreiteiro alerte sobre o problema não é uma estratégia viável. Quando isso acontece, as opções disponíveis para o investidor já se reduziram consideravelmente.