Por que 70% dos projetos de construção em Portugal ultrapassam o orçamento?

Estudo após estudo sobre o setor da construção civil em Portugal aponta para o mesmo padrão: a maioria dos projetos residenciais e comerciais termina com um custo superior ao orçamento inicial acordado. Por vezes, 10%. Frequentemente, 30%. Em alguns casos, mais do que o dobro.

A questão que se coloca não é se isto acontece. É por que continua a acontecer e se é realmente evitável.

O problema do orçamento começa antes da primeira parede ser erguida.

A maioria dos orçamentos de construção falha não porque os materiais ficam mais caros ou os custos da mão de obra sobem inesperadamente. Falham porque o orçamento inicial nunca foi realista desde o princípio.

Em Portugal, o modelo de preços mais comum na construção civil é o orçamento aberto: um documento que lista custos aproximados por categoria, com o entendimento implícito de que o valor final será confirmado assim que a obra estiver em andamento. Este modelo transfere todo o risco financeiro para o cliente. O empreiteiro apresenta um preço baixo para ganhar o projeto e depois ajusta-o assim que o cliente se compromete.

O cliente, nessa altura, tem poucas opções. Parar o projeto a meio da construção custa mais do que continuá-lo. Por isso, paga.

Três razões estruturais para o estouro de orçamento:

A primeira é a definição do escopo. Um orçamento sem um escopo técnico totalmente definido não é um orçamento, mas sim um mero preenchimento. Quando o cliente e o empreiteiro não chegam a um acordo sobre as especificações exatas de materiais, acabamentos, instalações e soluções técnicas antes da assinatura do contrato, qualquer ambiguidade se transforma em uma ordem de variação durante a execução, e cada ordem de variação custa dinheiro.

A segunda é a sequência de planejamento. Em muitos projetos portugueses, o trabalho começa antes que todas as decisões técnicas sejam tomadas. Elementos estruturais são erguidos antes que as rotas de instalações mecânicas e elétricas sejam definidas. Os acabamentos são escolhidos no meio da construção, em vez de antes. Cada decisão tardia força retrabalho, o que prolonga o cronograma e inflaciona os custos.

A terceira é a supervisão. Sem supervisão técnica permanente no local, os desvios em relação ao plano acordado se acumulam silenciosamente. Quando se tornam visíveis para o cliente, corrigi-los é caro. Muitas vezes, eles nem são corrigidos, e o cliente aceita um resultado que não corresponde ao que foi orçado.

O que um orçamento fixo realmente exige

Um orçamento de construção só pode ser fixo se o escopo em que se baseia também for definido. Isso significa uma especificação técnica completa antes da emissão de qualquer proposta, um cronograma de materiais e acabamentos definido e acordado por todas as partes, uma sequência de construção que contemple todas as especialidades e suas dependências, e uma estrutura de supervisão que identifique desvios com antecedência suficiente para corrigi-los sem grandes impactos nos custos.

Nada disso é complicado. Simplesmente não é o modelo padrão em Portugal, porque o modelo padrão não exige isso. Os clientes que não sabem que devem pedir isso não o recebem.

O custo da proposta mais barata

A proposta mais baixa em uma licitação de construção quase nunca é a opção mais barata ao final do projeto. É a proposta com o escopo mais indefinido, o maior número de suposições embutidas e a maior margem para ordens de alteração após o início da obra.

Um orçamento fixo, apresentado por um empreiteiro disposto a se comprometer contratualmente com ele, normalmente custa mais no papel no início. Custa significativamente menos ao final. Mais importante ainda, permite ao cliente tomar uma decisão financeira real antes de comprometer o capital, em vez de descobrir o custo real no meio de uma obra que não pode ser interrompida.

Essa é a diferença entre a construção como um investimento controlado e a construção como um passivo aberto.